中古住宅リフォーム融資優遇

　中古住宅リフォーム融資優遇
耐震工事などを施せば住宅事業者も税減免する方向で検討するとのことである。
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO75540880S4A810C1MM8000/

　木造の耐震診断と補強設計の需要が出てきそうだ。
木造専業の設計者は、ちょっと勉強して、耐震診断や補強設計ができるようになろう。
http://www.kozo.co.jp/program/kozo/house/house-doc/
http://www.kozo.co.jp/program/kozo/house/house-doc/price.html

予算調整の見通し

　４号建築だが、小屋組みにドームが載った建物の予算調整の見通しがたちそうだ。
建物の大きさを変えず、設計変更することにより、コストを大幅に下げることが可能である。
基礎・躯体工事、建具・外装・屋根工事、内装工事の３つに分けて検討する。

　施主が見積りを依頼した工務店は、とうとう見積書が出てこなかった。私が紹介した世田谷区の工務店は、ハウスメーカーも驚く金額であり、コストダウンの提案はなかった。提案できるほどの技術がなかったと判断し、次回は別の会社を紹介する。リフォーム工事のほうが利益率が良いので、新築を請ける気がないのかもしれない。

　現場が埼玉県のため、東京都の北部の会社に依頼することになる。工事費は材料費と労務費の合計だが、知恵を出すことにはコストがかからない。ハンバーガーショップのスマイル 0円というものと同様である。
考え込んで手が動かないと労務費がかかるので、知恵のある現場担当者が現場をコントロールすることが必要である。

　正十五角形の基礎が難しいと思われているが、捨コンの範囲を少し広げて、墨出しし易くするだけで良い。
それが基準になり、後は手慣れた作業の繰り返しで施工できる。
設計者は施主の要望事項を整理し、変更案を作成することができなくてはならない。

工事費が高い会社（１）

　作業効率の悪い会社は工事費が高い。打合せを行っていてもスピードを感じない。
協力会社の動きが良くないことが原因の１つと考えられる。協力会社に対する指導力が欠如していることも考えられる。どのような打合せを行っているのか観察してみたい。

お手並み拝見

　予算調整のお手並みを拝見している建物がある。私の意見は言ってあるので、どのように対応するか観察する。施主の予算枠が増えれば良いが、資金の余裕があったとしても、それは無駄なことである。
そんなに予算を突っ込む建物ではない。予算少々で大空間を希望するので、木造のドームという構造形式を採用したのである。ドームの骨組みは、金物のディテールを除いて完成されたものである。
http://www.domekoba.org/%E6%A6%82-%E8%A6%81-%E6%B2%BF-%E9%9D%A9/
意匠設計者は受注に至る経緯を最も良く承知しているのだから、全体をコントロールすることができるだろう。工事の元請けの力量にも疑問がある。

　もう1つ、アスベスト対策を行わなくてはならない鉄骨造のリフォームがある。エレベーターの増設と鉄骨階段の増築もある。昨日、関係者が集まって打合せを行ったらしいが、方針は見出せたのだろうか。こちらも観察対象の建物である。
元請けの会社が受注する範囲をリフォームに限定するしかない。所詮、リフォームしかできない部署である。

　どちらも、打合せの中心になるべき人物の調整能力が不足している。言葉が不自由と言っても良いが、本人は自覚していないのかもしれない。
知識と判断力が欠如している。「聞く・話す」という機能が備わっていれば、知識不足を補うことができる。判断力不足は、その会社の管理職がフォローすべきことで、部長の能力次第である。
私が意見を言っても関係者は対応できないので、他の仕事のために時間を使うことにする。
　これらの会社は、施主が依頼した設計者や施工会社である。発注段階から施主が適切な設計事務所に依頼することで、このようなトラブルを避けることができる。

5,800万を2,900万にする

　とんでもない見積書が出てきた。
5,800万を2,900万にする必要がある。各項目を精査すると、十分な落としどころがあることが分かる。
元々が滅茶苦茶な見積りなので、全面的に見直すことにする。
元請けの施工会社を代えることも視野に入れ、予算を調整する。
　躯体工事の得意な協力会社を連れてくることを考えている。
施工会社には知恵が必要である。ちょうど、ゼネコンの協力会社と打合せを行った直後なので、見るに堪えない見積書を見ると呆れてくる。
　コストを大幅に下げる方法は、やるべきことをやらないことである。
外壁や屋根の通気工法を諦めるとか、仕上げのモイスを石膏ボード素地仕上に変更するとか、トップライトの数を減らすことを考える。地盤改良は必要なので、地盤改良の費用は別枠にしなければならない可能性がある。
　工事費の総額を求めることを目的とした概算見積りは、別途工事という項目を設けることは不適切である。敷地に余裕がある場合、発生土は場内処分にするとか、外構工事は駐車場のコンクリート打ちの範囲を想定するなど、必要と思われるものを入れておくほうが親切な見積りである。
こんなところにも施工会社の姿勢が現われる。意匠設計者は何をやっているのか分からない。
意匠設計者はお客さんの夢を図面にしているのだろう。
　こんな人たちを相手にすることは時間の無駄になるので、早々に手を引くことにするが、構造設計料の未収金を回収するか捨てるか決めなくてはならない。別枠で施主に請求するという方法も残されている。
施工会社が儲けるために概算見積りを作成するのではないだろう。それを「とらぬ狸の皮算用」と言う。予算を把握することが目的であり、それを設計にフィードバックすることは承知していたはずである。

見積書で分かる会社の能力

　見積書の内容で会社の能力が分かる。
能力不足の意匠設計者が持て余している建物の見積書をチェックしていたが、気になるところが多数ある。
施主の予算を大幅に超える金額であり、計画そのものを成り立たせるためには、業者を変えると共に設計そのものを変更することが必要である。
　デザインするだけが設計ではないことを意匠設計者は理解すべきである。
特に企業で分業化された仕事しか経験のない人が独立して設計事務所を始めた場合、会社での仕事のやり方に引きずられているようである。
予算調整ができない意匠設計者は実務に向いていない。

外部鉄骨階段

　木造のアパートでは、独立して外部鉄骨階段を設計することがある。
建物が2階建ての場合、その鉄骨階段は平屋であり４号建築となるため、構造計算されずに設計されている。階段が揺れる時は、建物にボルトで留めてしまえば良い。最初から、水平力を建物が負担するものとして設計することもある。外部の廊下も同様だが、何も考えずに設計すると、傾いたり落ちたりする。
　ところが、建物が3階建てになると、鉄骨階段は2階建てとなるため構造計算が必要になり、当方に構造計算の依頼がある。
そこで問題になるのがディテールである。平屋の鉄骨階段は、鉄骨工事というよりも金属工事として製作されており、溶接基準や構造設計規準を意識せずに設計されている図面を見かけることがある。
どのように小さな階段でも鉄骨造として設計するからには、設計規準を採用して設計すべきである。
　木造住宅の設計者が好きな認定工法という方法もある。認定を取得した鉄骨階段なら、４号建築として申請することが可能になる。何年か前に、そんな話しを聞いたことがあるが、多様な計画に対応するためには準備に時間と費用がかかり、認定を取得するメリットがないと思う。

見積りはできたかな

　予算オーバーしそうな建物があるが、意匠設計者と施工会社は、概算すら出しておらず、施主の懐具合とすり合わせを行っていない。3,000万なのか、4,000万なのか、大雑把につかみもせず、のんびり構えている。
　おそらく、今月末に大幅に予算を超えた見積りが提出され、その時点から設計変更と予算調整が始まると予測している。建物の計画から考えると、地盤改良と暖炉を除いて、3,000万弱が妥当なところだ。4,000万かけるなら、私なら別の設計を考えるし、先ず先に意匠設計者を交代する。
こんな調子では着工は９月になるだろう。
　一般的には、設計を始める時に、大雑把に予算を決めるのではないだろうか。無尽蔵にお金のある人のことは分からないが、普通は自己資金と借入金、親からの援助を加えた上で、狙いを定めて建物の大きさを決めると思う。家具や家電製品も新しくすることを考えると、ある程度の予備費も必要ではないだろうか。

材木屋が木造住宅の施工

　材木屋が木造住宅の施工を行うための組織づくりを始めたいようだが、無理ではないかと思うようになった。建設業の許可を取ることを勧めていたが、それを撤回することにした。
材木屋には１人親方の大工が集まるものであり、そこから新築の仕事が出てくることがある。だからと言って、材木屋が木造住宅の新築工事に参入できるわけではない。
材木屋と付き合いのある設計事務所もあるが、間取りの打合せはできるが、実施設計や建物の詳細設計を行う技量は低い。このような人たちが集まったところで、何ができるというのだろう。

　新築にはトラブル処理がつきものであり、建物の仕様について論ずることのできない人たちの集まりでは、新築は無理に決まっている。１人親方の大工が材木屋に期待していることは、材木屋の資金力だけである。
大手企業の子会社で、住宅建設を行ってきた会社があるが、私が知る２社は、新築から完全に撤退した。
資金力はあるが人材不足のため、トラブルの続出で、親会社から撤退することを指示された。

　木造住宅に限らず、小規模建築の設計施工は、簡単なようで難しいものであり、不用意に手を出すと火傷をすることもある。施工に関しては問題がなかったが、営業力に乏しく、会社をたたんでしまった工務店もある。中小企業の場合は、社長か身内の営業が重要であり、営業マンを雇ったところで工事を受注することができるものではない。
大手ハウスメーカーの営業を見てみよう。採用された人のうち何割の人が戦力になっているだろう。常に初心者向けの講習会が開かれていることをみると、住宅産業は人の入れ替わりが多いことが分かる。

マニュアルの前の基礎知識

　木造住宅の業界はマニュアルに頼り切っている人が多いが、マニュアル以前に備えるべき基礎知識があることを忘れてはならない。基礎知識があってこそ、マニュアルが活かされるのであり、マニュアルは基礎知識や基礎学力を補うものではない。
マニュアルを見ても判断できない人がいることが、それを物語っている。
マニュアルというものは辞書のようなものであり、必要なときに引用することができなければ役に立たない。

知恵と工夫の設計

知恵と工夫の設計
http://green-arch.or.jp/dentoh/index.html
https://www.youtube.com/user/dentohcomit/videos

社長が大工さんになった

　社長が大工さんになってしまった。
朝8時から夕方5時まで、現場で作業することに生きがいを感じてしまったようだ。
そのため、他の仕事が手につかず、いつになっても見積書が出てこないというアクシデントに見舞われている。内情は想像するしかないが、協力会社の動きが良くないようだ。
協力会社の動きが良くないということは、何に問題があるのだろう。勘の良い方は察しが付くと思う。

大工さんが社長になることは珍しくないが、還暦を過ぎた社長が大工さんになることは珍しい。

打合せに時間をかけ過ぎ

　木造住宅の設計者は、打合せに時間をかけ過ぎている。
施主との打合せは相手次第だが、仕事仲間との打合せに時間をかけ過ぎることは、時間の無駄である。
材料の業者や工務店との打合せに関しても同様である。打合せに時間をかけ過ぎるので、目に見えないコストがかかるのだ。
しかし、決めることができない人たちが打合せを行ったところで、何が決まると言うのだろう。

　打合せを兼ね、その後の飲食が目的なら、それは良いだろう。
うちの事務所で打合せを行う場合は、午後5時に終わるようにし、タクシーを呼んで野毛・関内方面に出かけることがある。二次会用の店も用意し、それぞれの店に響・白州・リザーブを置き、相手により使い分けている。

提案のできる施工会社

　木造住宅やハウスメーカーが関係する建物の構造設計を行っていると、途中の段階で概算見積りを取ることがある。概算見積りの段階で、設計内容の見直しも行う必要があるが、適切な提案のできない施工会社も少なくないい。

　その原因は意匠設計者の能力不足にあるが、提案のできる施工会社なら、適切な計画に落ち着かせることも可能になる。何でも図面に書かれていることを尊重すれば良いというものではない。図面には誤りもあれば、不整合もある。それらを睨み、適切な判断ができることが施工会社の能力のひとつである。
いちいち打合せを行っていたのでは、時間がかかりすぎるので、意匠図を添削し、関係者に配布することを考えている。

　４号建築だが、最初は部分的な構造計算を引き受けただけの建物ではあるが、意匠設計者が作成した構造図の手直しを行ったり、意匠図のチェックも行うことになった。
それらが終わってから、私が最初に引き受けた作業に取り掛かることができる。
意匠設計者や施工者は何を考えているのだろう。何も考えていないものと思われる。

　昨日の会食で、FBI に出向していた元刑事に会ったが、彼らの世界でもマニュアル化の弊害があると言う。プロファイリングに関して、マニュアルやコンピュータに頼り過ぎ、感性が磨かれないと言う。技術者も同様ではないだろうか。
SP同伴で会場に来られた人もいた。

リフォームの部署にはベテランを配置

　大手ハウスメーカーにはリフォームの部署が存在するが、壁紙を張り替える程度の仕事なら、センスの良いインテリアコーディネーターがいればよいが、増改築工事を伴う場合は、設計や施工は新築より難しいので、ベテランを配置することが必要である。
ハウスメーカーでベテランと言われる人の実力は分からないが、応用力のある人が必要である。

　工場の設計では増改築は当たり前、建物を継ぎ足しながら整備しているのが現状である。
国土交通省が小難しいことを言っていたから、生産施設が日本から逃げ出したのである。
増築に増築を重ねた旅館の耐震改修も難しい。

　住宅系の建物の増改築では、店舗併用住宅の店舗をやめて住宅にするとか、その反対に、1階部分を店舗にするという計画もある。
長屋あるいは共同住宅に改造することもある。
エレベータを付けたり、階段の位置を変更することもあるので、構造体を理解した上で基本計画を行う。
既存不適格建築物の増改築を行うことがあるので、法規にも詳しくなくてはならないが、木造２階建て住宅だけを長年設計してきた人にとっては未知の世界もあるが、今後は要望が高まる分野である。
押えるべきポイントは構造と法規である。

天井高さ 2.4m の事務所

　木造3階建て事務所の計画で、天井高さが 2.4m でも良いという人がいる。
各階の床面積が 200�u 程度なので、天井高さ 2.4m では窮屈である。2.7m〜2.8m はほしい。
木造住宅ばかり設計している人は、階高 2.7m と思い込んでいるようだ。
因みに、うちの事務所の天井高さは 2.6m である。

　木造3階建てで、軒高9m を超えても、構造計算ルートはルート2である。
法22条地域の建物で、1時間準耐火構造で良いとのことである。
話しが進んだら、詳しく法規チェックを行うことにする。
当方は構造設計だけを行うが、意匠設計者から聞いたことの裏付けを取ることが必要だ。

見積りに1か月以上

　木造住宅だが、見積りに1か月以上かかる会社がある。遅いというか、グズだと思う。
協力会社に図面を送れば、正味1週間で見積り書が集まり、それを集計してさじ加減することに1週間、合計2週間あれば見積書が出来上がる。
その中には時間がかかるものもあると思うが、2週間あれば結論が出るだろう。

　協力会社との付き合いが希薄な場合は、見積りしてくれる業者を探さなくてはならないので、日数が延びてしまうだろう。やや難しい建物ではあるが、協力会社に助言し、指導することができれば、納得のできる積算が可能である。
その他、業者とのやり取りを間接的に聞いていると、口を出したいことが少なからずある。
押しが足りない！！

手の届かないところに付けるトップライト

　手の届かないところにはトップライトを付けないほうがよい。
キャットウォークを付けるとか、脚立で届く程度の高さにするとか、安全に手が届く位置に取り付けることを勧める。照明器具も同様である。
電動の窓が故障したら、どうします？

撤退する会社が目につく

　住宅建築から撤退する会社が目につくようになった。
受注の拡大を目的として営業マンを入れたら、年間１棟しか受注できなかった、という話しを聞いた。
施工管理に不手際があり、防水や漏水に関するトラブルが続出し、末期を迎えた会社もある。

　大手ハウスメーカーは、アフターサービスと称してトラブル処理専門の部署を持つ会社もある。
そんなことをするなら、設計や施工の段階から、トラブルを回避することを考えたら良いのではないだろうか。防水の納めは建築工事の基本中の基本である。

　その反面、高級住宅とローコスト住宅の会社は堅調のようだ。ローコスト住宅の需要は多く、地元の建設会社にとって魅力のあるマーケットである。
坪単価で言えば、ハウスメーカーの単価の 0.7〜0.8倍で建設可能である。
　それを設計するのが、地元の設計事務所である。技量のある設計事務所である。
デザイナーが設計した建物の施工を請け負う場合は、構造やディテールを吟味し、デザイナーにフィードバックする体制を整えることが必要である。

模型を車に積み込んだ

　打合せのため、直径90cm の半球のドームの模型を車に積み込んだ。
直径20cm の紙の模型にサインペンで書き加えたものも用意した。
施主、意匠設計者、施工者と打合せるため、立体を認識してもらうために持参する。

　当方は主に基礎の構造設計を行えば良いのだが、その前段階の意見を統一しなければ先に進まない。
1年前から意匠設計者と打合せを行っていたが、実施設計に不慣れな意匠設計者であるため、調整作業が停滞していた。
４号建築なので、簡単に建築確認は下りたが、実施設計や予算調整が進まず、動きが止まっていた。
実施設計に向け、施工会社を加え、総合的な打合せを行うことにした。

　意匠設計者は施主の代弁者と思うが、意匠設計者の五感が鈍いと、物事が正確に伝わってこない。
そこで、施主と直接話すことを要求し、施工会社を加えた打合せを要求した。
施工会社は長年の付き合いから、施工管理の技量を見極めて選定した。

　持って行った模型は、施工会社に置いてきた。
協力会社と仕上工事の打合せする際にも、模型が置いてあるほうが説明しやすいに違いない。